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  • Gilberto Lôbo Paes Filho

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS SEM REGISTRO - Aspectos legais e práticos.

Atualizado: Abr 5

Conforme a letra da lei, a compra e venda de imóveis deve ser registrada no Cartório de Registro de imóveis. Na cidade de Codó/MA, a maioria dos imóveis não são registrados, e isso traz uma série de problemas.


Segundo Georges Ripert: “Quando o Direito ignora a realidade, a realidade se vinga ignorando o Direito". A lei não pode proibir as pessoas de comprar imóveis sem registro porque, na prática, isso acontece com frequência, e o direito não pode ignorar a realidade. A situação ideal é que todos os imóveis tivessem registro, mas como isso não acontece na prática, o direito apresenta soluções para regular a aquisição (compra), alienação (venda), transmissão hereditária (herança) e outras situações do dia-a-dia.


A PROPRIEDADE de imóvel depende de registro em cartório. Ainda que o "dono" do imóvel não tenha a propriedade (pois não existe no cartório um registro, uma matrícula daquele imóvel), não se pode negar que essa pessoa tem a posse. A solução encontrada pelo direito é analisar esses negócios de imóveis irregulares através do instituto da posse.


A existência de um registro público de imóveis (Cartório de Registro de Imóveis) é importante porque qualquer pessoa pode saber quem é o dono do imóvel (os registros são públicos, qualquer pessoa pode pedir uma certidão), se o imóvel tem penhora, se o imóvel pode ser comprado ou vendido, se o imóvel foi dado em garantia etc. Da mesma forma que se pode saber as informações de um veículo através do cadastro público (DETRAN), é possível saber a situação de um imóvel (se ele tiver escritura) através do Cartório de Registro de Imóveis.


Quando o imóvel não tem escritura, a forma mais fácil de saber quem tem a posse do imóvel é através do cadastro de IPTU. Infelizmente, em Codó/MA, a maioria dos imóveis não tem cadastro atualizado e o "dono" não paga IPTU. Por causa de falta de cadastro e de cobrança de IPTU, é muito difícil identificar quem é o "dono" (possuidor) de um imóvel aqui em Codó/MA. A titularidade da conta água e energia é um indício sobre quem é a pessoa que reside no imóvel, mas muitas vezes o cadastro é desatualizado, de modo que as contas de água e luz, sozinhas, não são uma prova definitiva sobre quem é o "dono" do imóvel.


Aqui cabe uma observação para uma pergunta muito frequente: "Doutor, se eu colocar a conta de água no meu nome eu passo a ser dono da casa?" Resposta: Não! Conta de água e luz não gera prova de propriedade. Aliás, se você alugou sua casa ou deixou outra pessoa morar nela, é bom exigir que a pessoa coloque a água e a luz no nome dela, porque se a pessoa sair da casa e deixar uma dívida no seu nome, o SAAE vai cobrar de você, não dela. Quando a pessoa for embora, você volta a conta pro seu nome, e assim evita de pagar a dívida do seu inquilino (o SAAE vai cobrar do inquilino e não do dono da casa).


Voltando aos aspectos jurídicos, a posse é um direito, e pode ser transmitida por ato "inter vivos" (v.g. compra/venda, doação) e "causa mortis" (herança). No caso de transmissão por compra e venda, uma dúvida que muitas pessoas tem é sobre o tipo de documento que precisa ser feito para compra/venda de imóvel sem registro: recibo, contrato, declaração, etc.


A má notícia é que nenhum desses documentos (recibo, contrato, declaração,) configura uma garantia plena para a pessoa que compra um imóvel sem registro: se você quer garantia, o dono precisa fazer o usucapião do imóvel (ao final do processo o imóvel passa a ter registro) antes de vender. A boa notícia é que qualquer desses documentos serve como início de prova sobre a transmissão da posse. É importante que o documento, de preferência um contrato, tenha todas informações sobre o negócio e que seja assinado pelo comprador e pelo vendedor no cartório (reconhecimento de firma como verdadeira).


É claro que quem compra um imóvel sem registro corre alguns riscos. O principal risco é aparecer outra pessoa dizendo que é o verdadeiro dono e alegando que a pessoa que vendeu o imóvel não era o dono (é muito comum, quando uma mãe/pai morre, um dos filhos vender o imóvel e não dividir o dinheiro, depois aparecem outros filhos querendo o imóvel de volta). Se a pessoa que vendeu não era dono, o comprador pode entrar com ação contra essa pessoa e pedir o dinheiro de volta. Quase sempre o comprador descobre que o vendedor já gastou o dinheiro e "desapareceu".


Já que o recibo não é a principal forma de saber quem é o "dono" do imóvel, fica a dúvida: como saber quem é o dono do imóvel? Resposta: quem tem a posse. Existem várias formas de provar a posse de um imóvel: recibo ou contrato de compra e venda, fotos, talão de água ou energia e testemunhas. Provavelmente a palavra das testemunhas (vizinhos/confrontantes) seja a melhor forma de definir quem tem a posse de um imóvel (há quantos anos tem a posse, quem era o "dono" anterior etc). Em uma eventual ação judicial, esses vizinhos serão chamados como testemunhas, por isso é muito importante investigar o que os vizinhos sabem sobre aquele imóvel.


Conclusão: a melhor forma de comprar uma casa/lote/terreno é procurar um imóvel com escritura em cartório, e de preferência com assistência de um advogado para analisar a escritura, verificar se tem pendências, elaborar um contrato de compra e venda.


Se, mesmo com essas dicas, você pretende comprar um terreno sem escritura, investigue antes se a pessoa que está vendendo tem a posse, converse com vizinhos, contrate um advogado para fazer o contrato, tente colocar os vizinhos como testemunhas no contrato e, por fim, reconheça a firma (assinatura) de todos como verdadeira (assinar no cartório, na presença do tabelião).

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